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對歐洲移民感興趣的朋友都知道，希臘買房移民自2024年9月1日起已全面漲價，雅典全境買房門檻提高至80萬歐元。但是，希臘政府依然為移民申請人留下來25萬歐元低成本拿永居的通道，這就是即將在市場上火熱的希臘商改住房產項目。

先介紹下9月起施行的希臘移民最新政策，核心是以下三點：

1、在雅典全境，以及塞薩洛尼基和人口超過3100的島嶼，申請人需購買80萬歐元以上單一房產，面積不低于120平米，房產如果出租，只可以長租；

2、在希臘其他地區，申請人需購買40萬歐元以上單一房產，面積不低于120平米，房產如果出租只允許長租；

3、在希臘全境，申請人購買25萬歐元以上商改住房產，面積無限制，房產如果出租只允許長租。

以上三種買房選擇，申請人任選其一，全家都可以獲得同樣的希臘永居身份。

個人預測，在未來的希臘移民市場上，20萬歐元的商改住房產項目將成為市場主流，畢竟愿意拿出80萬歐元投資款的申請人大概率可以直接考慮美國移民了。

什么是希臘商改住房產項目？

希臘新政25萬歐元購房拿身份的不動產項目，包含工廠、商業、文物建筑等改造成住宅類建筑，但是需要注意，工廠建筑需要空置5年以上。其中商改住房產項目指的是，投資者通過購買商業房產并進行產權證照變更，由商業地產改造成住宅地產，以滿足希臘黃金簽證計劃新政的資格條件。

希臘商改住房產項目要點提煉

● 商改住手續：改變建筑產權和使用性質，并對建筑許可進行更改；

● 商改住產權：房產建筑依舊為永久產權，產權歸投資人個人所有；

● 交易費用：與希臘購買住宅費用一致，額外有8%-10%的費用；

● 后期交易：成為正常住宅產權，無限制，可隨時交易；

● 是否限購：商改住項目沒有區域限制，希臘全境都可以購買。

希臘商改住地產市場前景

根據希臘央行官方數據，在商業地產領域，優質地段辦公樓建筑價格在2023年下半年同比上漲5%，其中雅典區域同比上漲4.6%，塞薩洛尼基區域上漲2.1%，希臘其他區域上漲6.2%。

由于外國投資的增加和旅游基礎設施的發展，希臘商業房地產市場穩步增長。預計2024年至2028年期間，希臘商業地產市場每年將保持0.95%的穩定增長率。

符合希臘政府要求的三種商改住類型分析

1、工廠廠房：推薦指數 ★★★

根據移民新政要求，工廠廠房改住宅，需要工廠空置五年以上。另外，大部分希臘工廠位于偏遠山區，改造難度過大，成本較高；而且大部分希臘工廠年久失修，地基破損，難于修復。

2、文物古跡：推薦指數 ★★★

希臘文物保護建筑需在希臘旅游局登記備案，修復文物保護建筑業需要按照文物建筑1:1原物修復，不得按照現代建筑修復，會耗費大量人力財力。大部分的文物建筑處于年久失修狀態，無法加固，不適合居住。

3、商業地產：推薦指數 ★★★★★

雅典的商業寫字樓數量眾多，開發商和投資人能有一定的篩選空間，地段位置好的辦公樓改造成住宅樓項目后，將是最受歡迎的房產項目。

希臘買房移民二手房大概率退出市場

新政實施之后，鮮有申請人會選擇購買80萬歐元的二手房產，25萬歐元商改住房產將成為主流。合法合規的商改住房產項目對開發商規模和資金實力都會有一定的要求。因此由希臘本土開發商統一建造的新房產項目將成為投資人追捧的目標。

房產后期運營、包租服務體系

希臘25萬歐元新政下的商改住房產項目，申請人如果進行選擇呢？

1、實力開發商很重要：商業辦公樓的整棟收購，對開發商規模和資金實力有要求，才能符合改建并且申請住宅許可的要求。

2、房產地段位置很重要：地理位置永遠是體現房產價值的第一要素，毋庸多言。

3、房產后期運營和包租很重要：大部分申請人是為了拿到希臘永居身份，房產基本以投資和出租為主，完善的后續服務能更好保障申請人利益。

希臘移民政策后續展望

作為移民行業22年的資深從業者，我和團隊經歷過各個國家移民政策的關停和起伏。在歐洲區域，從2023年開始，一些國家的黃金拘留項目陸續關停，例如愛爾蘭移民2023年2月關停，葡萄牙買房移民2023年10月關停，西班牙買房移民2024年底前后將關停。我們可以大膽的預測，歐元很可能將在2025年-2026年全面關閉黃金居留的大門。

本次希臘移民新政于2024年9月1日起實施，預計1-2年后也將全面關停，屆時低門檻拿歐洲身份的時代將一去不復返。

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